住宅ローンの返済が困難になったら

1 住宅ローンの滞納が続くと…

住宅ローンの滞納が続くと競売で自宅を売却されます。
売却をされてしまう状況に陥るまで、無理に返済を続ける必要はありません。
相談者に代わって債権者（金融機関）と話し合いをします。そのステップを踏むことで任意売却後の残債を大幅に減らす事が可能です。

また、任意売却をすることで引越し代を確保できる可能性もあります。

住宅ローンの滞納が続き、そのまま何もしないでいると、最終的には、債権者が担保不動産の競売を申立てすることになります。競売になると、あなたの意志と関係なく、自宅は売りに出されてしまいます。裁判所における競売手続で一番高い値段を付けた人が購入の権利を得ます。代金はいくらで売れようとすべて借入の返済に充てられる為、あなたの手元には一円もお金が入りません。

つまり、住宅ローンの返済が滞るようになってしまったら、まずは、あなたの現状をしっかり把握し、競売にかけられる前に「任意売却」の相談をすることが大切です。

1-1 住宅ローンの滞納が始まってからのよくある流れ

住宅ローンの支払いが滞り始めると…

・１～２か月後、金融機関から滞納したローンの督促状が届く

住宅ローンの支払いが滞り始めると、あなた宛に返済を求める、ご連絡・督促状・催告書などの書類が送られてきます。

・２～３か月後、期限の利益の喪失に関する通知書類が届く

金融機関の担当者からローン返済の督促電話が入ります。

・４～６か月後、延滞が重なり支払がなければ、「期限の利益の喪失」の通知書類が届けられ、一括返済を求められます

住宅ローンの保証会社があなたに代って金融機関に対し、ローンの代位弁済を行います。該当不動産の地域を管轄する地方裁判所から「担保不動産競売開始決定」と書かれた通知書が特別送達によって届けられます。

2 金融機関に返済期間の延長やボーナス（増額）返済月の条件変更依頼を申し出る

収入が減るなどし、毎月のローン返済が家計を圧迫して返済困難と思われたら手遅れになる前に、返済条件の見直しや変更を金融機関に申し出る事が大切です。

条件変更の方法としては、一定期間返済額の減額、返済期間の延期やボーナス返済分を毎月の返済に充てる等が挙られます。

但し、条件変更は金融機関の個別の判断で可否が別れる為、100％認めてもらえるとは限りません。しかしながら、返済計画の見直しを認めてもらえたなら毎月の支払いは軽減され家計の負担を軽くする事が可能となり、その間に収入回復に努める事ができますので交渉する価値は十二分にあります。

住宅ローンの滞納が続き、自宅が競売にかけられる前に、金融機関との交渉などできる部分は全て行うようにしましょう。

3 一時的な収入の減少なら一定期間のみの返済額の減額を申し出る

収入回復の見込がある場合に限り、条件変更を行う事もお勧めします。
近い将来、収入回復の見込が無いケースでは返済期間が長くなった分、精神的苦痛も伴います。一時的に滞納が解消されたとしても根本的な問題が解決しないと結局は家を手放すしかありません。

永きにわたり住宅ローンを支払い続ける覚悟をもって、検討しましょう。

返済が難しくなった場合は、条件変更など取れる手段はありますが、最終的に根本的な解決になるのは「競売」か「任意売却」しかないのが本音です。

4 任意売却に関して

任意売却をする場合、大きく下記のような流れとスケジュール感で進むこととなります。
任意売却を成功に導くためには時間が必要なため、早め早めに行動をする必要があります。

4-1 金融機関からの督促

住宅ローン等の借入の毎月の返済を滞納すると金融機関から督促の郵便物が届いたり電話がかかってきます。また銀行によっては担当者が訪問してくる場合もあります。

• 督促状：金融機関によって対応はまちまちです

同じ内容の督促状が数回送られてくる場合や、あらためて「最終督促状」が送られてくる場合もあります。督促状や内容証明郵便は金融機関からの最終通告のようなものですので、「●月●日までにローンを支払わなければ法的手段に出る」というような非常に厳しい文言になっています。

• 期限の利益の喪失通知

滞納状態が続くと、銀行の融資支払契約である金銭消費貸借契約違反になり、ローンの月々分割支払い権利を失うことになります。これを「期限の利益の喪失」と言います。期限の利益の喪失は債権者が法的な手続きを経て、債権の回収を行う正当な根拠になりますので、滞納の理由がどのようなものであっても認められることはまずありません。

• 代位弁済通知

期限の利益喪失をさせた金融機関は住宅金融支援機構や信用保証会社に対し、債務の一括返済請求を行います。代位弁済通知は「保証会社が滞納者の代わりにローンを肩代わりした」という連絡になります。今後は住宅ローンを組んだ金融機関ではなく、保証会社や保証会社からローンの回収を委託された債権回収会社がローンの返済を迫ってくるようになります。

• 競売開始決定通知書

債権者が裁判所に競売の申立を行うと裁判所から「競売開始決定通知書」が届きます。競売開始決定通知が来てから開始まで最短で３ヶ月程度しかありません。通知が来てからの任意売却は現実的に考えると難しいので出来るだけ早い時期にご相談されることをお勧めいたします。

4-2 電話・メールでのお問い合わせ、相談

住宅ローンの返済で収入減等の理由でお悩みの方、現にローンの返済が滞納してしまっている方、まずは電話またはメールで現在の状況と下記項目についてお聞かせ下さい。

当、住宅ローンSOSの相談員の話を十分にお聞きになって、安心いただけると思ってからで結構です。また、個人情報全てを話してしまうのは怖いという方は、差し支えない範囲で結構です。

どのような些細なことでもお気軽にご相談ください。

4-3 相談員との面談

当社は東京、埼玉、千葉、神奈川の首都圏エリアに注力した相談を受付させて頂いております。まず、売却価格、任意売却後の残債務の返済や、引越までのスケジュールなどについて詳細を打ち合わせするために面談を行います。面談はプライバシーを最優先して実施いたします。当社事務所（東京都新宿区西新宿）や、ご相談者様のご自宅、近隣のカフェやレストランなどご指定の場所でのご相談も承ります。

いずれの場合も、相談員の出張費や交通費といったような費用をいただくことはございません。任意売却の「ご相談」は全て無料です。

4-4 媒介契約締結、物件の調査、査定

任意売却にご納得いただけましたら、ご自宅にお伺いして、物件の調査・価格査定を行います。任意売却は債権者の同意を得られなければ進めることができません。その際、債権者と出来るだけ早く交渉をすることが重要ですが、もっと重要なのは「価格」です。不動産の調査、価格の査定は全て当社が代行しています。間取りや築年数、地区、方位などを踏まえ適正な価格を設定し、任意売却を成功させるために最善の努力をいたします。

4-5 現状把握と解決策のご提案

まずはどうして住宅ローンが支払えないのかという原因を追究してみましょう。
原因がわかればきっと解決策や解決するためのヒントが見えてくるかもしれません。

「解決に向けて何をすれば良いか」
「解決するために必要なものは何か」
「今後の支払いをどのようにすれば良いか」

ご相談者様の収入の現状、住宅ローンの滞納状況や残債務をお聞きし、最良の問題解決策を提案させていただきます。＜ケース別の解決事例はこちらにまとめております。＞

4-6 金融機関（債権者）との交渉

任意売却は全ての債権者、金融機関の同意が必要です。

任意売却に至るまでに住宅ローンの債務返済計画についての相談を債権者と債務者が行うということはもちろんあると思いますが、任意売却をするための売却価格の調査、担保解除料（はんこ代）の調整、引越費用の控除等の交渉や協議を当社の相談員が行います。

＊住宅金融支援機構が債権者の場合、後順位抵当権者に対しては抵当権の抹消承諾料として以下のような基準を設けています。

これは、後順位抵当権者に対して売却代金の中から、これだけ支払うので抵当権を抹消してくださいという債権者の応諾費用の基準で、専門用語で「ハンコ代」と呼ばれています。

4-7 販売活動

任意売却の販売活動に充てるこの期間に関しては、期限の利益を喪失した後に、すぐに不動産会社に申し込むことで３ヶ月〜６ヶ月程度の販売期間を確保することが出来ます。売却する不動産を当社が広告、インターネツト、不動産会社のネットワークや取引を通じて、購入希望者をお探しします。

＜任意売却の販売活動は普通の住宅売買と同じです＞

〜売却物件の所有者が気をつけるといいこと〜

1, 案内に協力する
任意売却の販売活動は、普通の不動産販売活動なので、内見は必須です。

2, 室内の清掃、整理整頓の徹底
購入希望者にネガティブなイメージを持たれないように、不必要なものは捨てて収納はきちんとしておきましょう。

3, 近隣トラブルの有無を不動産会社へ報告
境界線、越境物、騒音トラブルなど問題がある場合は正直に不動産会社へ伝えた方がいいでしょう。

ご相談者様のご要望に応じて、詳細を伏せての販売活動も可能です。現在のまま住み続けたい場合はリースバックや親子間売買・親族間売買などのご提案もさせていただきます。

4-8 買付申込書の取得

「買付証明書」とは不動産物件の購入希望者が金額を明示して書面により通知する文書のことを言います。買付証明書には、購入希望価格・手付金の金額・住宅ローンの額・契約希望日・引渡し希望日などを記載します。そして条件が合えば売主側が「売渡し承諾書」を希望者に渡します。

当社の販売活動により、購入希望者が見つかりましたら買付申込書を取得します。
買付証明書の金額をもとに、「配分案」を作成し、債権者との交渉に入ります。

4-9 売買契約締結

ご相談者様のご要望に沿った契約にできるよう、購入希望者との引越日などのすり合わせを行います。また、債権者から最終的な合意を得られるよう細かい調整を行います。すべての債権者からの配分案の合意を取付けた上で、ご相談者様と購入希望者と当該不動産の売買契約を締結いたします。

4-10 引越の準備

任意売却をすれば、必ず引越代を出してもらえるかというと、必ずしもそうというわけではありません。引越の際は引越会社の荷物の運搬を頼む費用など色々な費用が必要になってきます。任意売却の契約が成立した後、引越ができない状況を避けるためにも任意売却を検討し始めた段階で引越の費用を貯金として確保していくことが最優先事項となります。

売買契約締結後にご相談者様が居住中の場合は引越の準備に入ります。引越日はご購入希望者と当社が調整させていただきます。

4-11 最終配分案確定と債権者最終調整

任意売却を成立させるには債権者の同意が必要です。

販売活動を行い、購入希望者が現れた際には、「配分案」を作成し、それをもとに債権者と売買代金の配分や解除料など抵当権の抹消の最終調整を行います。

5 住宅ローンの返済が難しくなってきた時、やってはいけないこと！

5-1 消費者金融のキャッシングを利用して住宅ローンの支払いをする

住宅ローンの金利は2%程度ですが、クレジットカードや消費者金融会社のキャッシングの金利は18%くらいのものもあります。借入をすることで一時的に住宅ローンの返済はできますが、毎月の返済額はさらに増え、結局は借入の残高が増えるだけです。高い金利のローンを借入して、低い金利のローンを返済するようなことは絶対やってはいけません。

5-2 親・兄弟・親族・友人から借入をして住宅ローンの支払いをする

住宅ローンを組んだ時の収入が減ったり、病気やその他の原因で住宅ローンの支払いが苦しくなっている人がその原因を解決せずに身内等から借金をして、ローンの支払いをしてもそれは一時しのぎでしかありません。借りたお金を長期的に返せなくなり、身内との不仲に繋がったり、結局共倒れになってしまうこともありますので十分注意しましょう。

5-3 弁護士事務所にのみ相談して問題を解決しようとする

弁護士さんは法律の専門家であり、不動産の専門家ではありません。競売にかけられずに済む方法として任意売却を検討するのであれば、不動産の専門家、任意売却の専門家にも一度相談してみてください。

5-4 何もしない

収入が減少し、改善する見込もないと思い込み「もうどうにもならない」と諦めて何もせずにただ競売を待っていると競売のほうが更に重い負担としてのしかかってきます。

住宅ローンの返済が困難になったらまずは任意売却の専門家に相談してみましょう。