【あ行】

一括返済
一括返済とは、残債務をまとめて返済することを言います。 住宅ローンを一定期間滞納すると、債務者に対して、「期日までにローンの残額を一括返済してください。でなければ競売の手続きが行われます」という内容の通知が届きます。この通知が届くと、 ローンの残額の一括返済 ・任意売却・競売、この3つの中からいずれかを選択しなければなりません。

委任状
第三者(代理人)に対して、ある事務の処理を委任したことを証明するために、委任者から代理人に交付する文書です。書式等は特にありませんが、役所に提出する書類には書式がある場合があります。また、任意売却では、評価証明書等を役所に取りに行く際や、任意売却完了時に司法書士に抵当権抹消を依頼する際に委任状が必要となります。

一般媒介契約
一般媒介契約とは、不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼するとき結ぶ契約のひとつです。依頼者が複数の宅建業者と契約を交わすことができ、自分で見つけた相手と取引することができます。 しかし、任意売却では、窓口の一本化等の観点から専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ぶケースがほとんどです。

印紙税
印紙税は、課税文書に対して課される税金です。契約書に印紙を貼る形で納税し、契約書の内容・契約金額・領収金額などによって印紙税額が定められています。
例外もありますが、納税の義務は契約の当事者双方にあり、不動産取引などでは2通作ってそれぞれ折半するのが一般的となっています。しかし、文書の作成者が、納付すべき印紙税を納付しなかった場合、納付すべき印紙税の額の3倍に相当する過怠税が徴収されてしまいます。

売渡承諾書
売渡承諾書とは、売主が物件を売却する意思を記した文書のことです。
物件の表示、契約締結予定年月日、売買代金の予定額、有効期限などが記載されていますが、法的拘束力はなく白紙撤回も可能です。

エビデンス
任意売却においては、契約書・仲介手数料や抹消登記費用の見積書および領収書・重要事項調査報告書などを指します。

オーバーローン
オーバーローンとは、住宅ローンの借入残高が不動産(担保)の価値を上回っている状態のことを指します。たとえば、住宅を売却してもローンが残ってしまう場合や住宅ローン借入時に物件の価格以上のローンを組んでしまう場合等が挙げられます。このような場合には、住宅を売却しても債務が残ってしまうため、債権者(金融機関等)の同意を得てから売却活動することになります。

親子間売買・親族間売買
親子間売買・親族売買とは、自宅を親子間・親族間で売買することを言います。その結果、そのまま住み続けることが可能になりますが、住宅ローンを利用した親子間(親族間)売買には難色を示す金融機関がほとんどです。その理由としては、親子間(親族間)で不動産の所有権が移るのは、「債務の肩代わり」とみられるためです。
→関連【親子間売買】

【か行】

買付証明書
買付証明書とは不動産物件の購入希望者が、金額を明示して購入の意思を明示する文書のことを言います。買付証明書には、①購入希望価格 ②手付金の金額 ③住宅ローンの額 ④契約希望日 ⑤引渡し希望日 ⑥その他の条件 等を記載します。価格や条件が合えば、売主側が「売渡し承諾書」を購入希望者に渡しますが、 買付証明書は、法的拘束力がないため、購入希望者側の意思で撤回することができます。

買戻し・買戻し特約
買戻しは、大きく分けて2つあります。

また、第三者に購入してもらう際には買戻し特約を付けます。 買戻し契約とは、不動産を売却する場合『将来、その不動産を買い戻すことが出来る』という合意を結ぶことを指します。買戻し特約については、契約書などの書面のみの場合と、不動産の登記簿謄本に記載される場合があります。

瑕疵担保責任
売買する物件に隠れた瑕疵(欠陥、その物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないこと)があった場合、1年以内であれば買主は契約の解除および損害賠償の請求が出来ます。これらは売主側の責任となりますが、任意売却では、売主側が瑕疵担保を負うことが経済的に不可能であることが多いため、瑕疵担保責任を免責することがほとんどです。

過払い金返還請求
過払い金返還請求とは、利息制限法に定められた金利を越えて余分に支払った分のお金(過払い金)を返還請求することをいいます。金利の基準となる法律には、利息制限法と出資法があります。以前、利息制限法では最大20%の金利に対し、出資法では最大29.2%で、この20%~29.2%の間の金利がグレーゾーン金利と呼ばれていました。しかし、最高裁においてグレーゾーン金利を認めない旨の判例がでたことやその後の法改正によって、出資法の上限金利は、利息制限法と同様に20%に定められました。 過払い金請求は完済から10年という期限が定められているため、その期限内であれば請求が可能です。

仮差押え
仮差押えとは、今後財産の差押さえがされる可能性があるため、債務者が故意に財産を隠したり処分したりしないように、裁判所から下される命令です。差押えであれば、競売の手続きを経て売却代金の配当を債権の回収にあてられますが、仮差押えは、あくまでも、財産の勝手な処分をさせない一時的な手続きなので、仮差押えの段階では債権の回収はできません。
→関連【差押え】

管理費に関わる重要事項調査報告書
マンションの専有部分・共有部分に関する事等、マンション全体の管理に関わる内容が記載されています。マンションを売却する際、管理費・修繕積立金等の滞納がある場合には、その滞納残高を証明するために必要な書類となります。

期限の利益・期限の利益の喪失
期限の利益とは、住宅ローンにおいて金融機関と取り交わしている契約のことで、「借入している住宅ローンを分割して返済しても良い」という内容のものです。ただし、住宅ローンを3~6か月滞納すると、この契約に違反したとみなされ、期限の利益が喪失します。期限の利益が喪失すると住宅ローンを一括で返済しなければならず、また、期限の利益の喪失後に滞納分を返済したとしても期限の利益は復活しませんので、ご注意ください。

求償権
保証人が債務者に代わって代位弁済することにより得られる、債務者に対する返還請求権のことです。債務者が返済を滞納し、保証人(第三者)が債務者に代わって返済した場合、債権者は保証人(第三者)となり、求償権を得ます。

給与差押え
給与差押えとは、債権者(金融機関等)が債権を回収するために行われる、強制執行のひとつです。裁判所は、債務者の勤務先に対して、給与の一部を直接債権者に支払うよう命令することができます。しかし、給与差押えには金額の上限があり、①給与支給額が44万円以下の場合、支給額の4分の1 ②給与支給額が44万円以上の場合、33万円と定められています。

共同担保
共同担保とは、同一債権の担保として、複数の不動産に担保権を設定することです。複数の不動産を共同担保にすることで、融資審査が通りやすくなったり融資金額の増減を図ることが出来たりと、メリットが多くあります。 共同担保は、不動産登記簿謄本の「共同担保目録」に記載されています。

強制執行
強制執行とは、債務者が債務の弁済をしないとき、債権者が裁判所に申し立てをして、債務者の財産を処分し、強制的に債権を回収する方法です。相手の意思にかかわらず、債務者の申し立てにより国の強制力で財産が強制的に処分し、真実の債権者に満足を得させることを目的とした法律上の制度です。

共有名義
共有名義とは、夫婦や親子で資金を出し合い不動産を購入した際に、その不動産の所有権を共同で持ち、それぞれの出資額に応じて持分を登記している状態のことを指します。住宅ローン控除が夫婦それぞれで受けられるなどのメリットもありますが、売却をする際には共有者全員の同意が必要なため、どちらか一方が売却を拒否した場合に売却が困難になる可能性もあります。

金銭消費賃借契約
金銭消費賃借契約とは、将来の弁済を約束したうえで、金銭を消費するために借り入れる契約のことです。借主が、貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭を貸主に返済するもので、一般的に銀行等の金融機関が貸主となって締結されることがほとんどです。

競売
競売は、複数の買い手に競争で値をつけさせて、最高価格を申し出た者に不動産を売却する方法です。 住宅ローン滞納により債権が回収できなくなると、不動産に抵当権を設定している債権者が裁判所に申し立てをします。不動産の競売が実行されると、売却代金が債権者に配当されます。

競売開始決定通知
競売開始決定通知とは裁判所から送られてくる通知で、競売の手続きを始めること、不動産の差し押さえをしたということを知らせるものです。 住宅ローンの滞納が続くと、債権者(金融機関等)は裁判所に抵当権を設定している不動産の競売を申し立てます。競売により不動産を売却して債権を回収することが目的です。その申し立てを裁判所が受理したというお知らせが、競売開始決定通知です。 この通知が届くと、早くて半年以内に入札が開始されます。

現況有姿売買
現況有姿売買とは、物件を現状のままで売買取引を行うことです。売主の瑕疵担保責任を免れるため、売買契約の際に「現況有姿にて引き渡す」旨を記載して取引することもあります。しかし、引き渡しまでの間に目的物に変化があったとき、どこまで責任を免れられるかについては消極的な見解も多くあります。

個人再生
個人再生とは、住宅等の財産はそのままに、借金を大幅に減額する手続きです。原則として三年間で分割して返済していくものとなります。個人再生は、自己破産のようにすべての債務が免責されるわけではありませんが、財産が処分されることもありません。また、自己破産の場合、生命保険募集人などの一定の職業には就けなくなりますが、個人再生にはそのような制限もない点もメリットといえます。なお、個人再生は個人の収入や債務状況等などにより、債務の減額幅が異なってきますので、必ず法律の専門家に確認しましょう。
→関連【破産相談SOSについて】

【さ行】

催告書
催告書とは、滞納している債務の返済を要求する書面です。住宅ローンを滞納すると、はじめは督促状にて返済を催告されますが、それでも返済がなされないと、銀行から催告書が送られてきます。催告書には、期日までに滞納分の住宅ローン等を一括で返済しなければ、期限の利益の喪失する旨が記載されています。催告書に応じることなく滞納を繰り返すと、「期限の利益喪失通知」が届き、住宅ローンの残額を一括で返済しなければならなくなります。
→関連【督促状・督促書】

債権者、債務者
債権者とは、ある特定の人(債務者)に対して、金銭の支払い等を請求する権利を持つ人のことです。抵当権者ともいいます。また、債務者とは、ある特定の人(債権者)に対して、金銭の支払い等をする義務がある人のことです。住宅ローンの主たる債権者は銀行等の金融機関がほとんどで、お金を借りている人が債務者となります。

債権譲渡
債権譲渡は、債権回収の手段の一つで、 債権者が債権を第三者に売却すること言います。債権者が変わったり、売却する際に債権額が変わったりしても、債務者の債務額が変わることはありません。 住宅ローンについては、任意売却や競売の後に残った債権を金融機関が債権回収会社(サービサー)に売却されることがあります。

差押え
差押えとは、債権者の申し立てにより、債務者が財産を処分しないよう裁判所から下される命令のことです。仮差押えは一時的な命令であるのに対して、差押えは競売等の手続きが開始すると同時に行われるものです。また、差押えは競売等の手続きを経て、売却代金の配当が債権の回収にあてられます。

差押登記
差押登記とは、不動産に対する差押えが行われた際に不動産登記簿に記載される登記のことです。競売等の手続きが正式に開始されたことを公示する登記でもあります。

残債務
残債務とは、借金の残額のことです。任意売却においては、債権者の同意が得られれば完済しなくても抵当権が抹消されますが、借金の残額(残債務)が免除されるわけではなく、返済する義務があります。

残高証明書(残高明細書)
残高証明書とは、口座残高を証明する書面のことで、任意売却において必要な書類のひとつです。通常、残高証明書を発行してもらう際にはほとんどの金融機関で所定の手数料がかかり、その書式も様々です。

サービサー
サービサーとは、不良債権の回収代行専門業者です。従来、債権回収業務は弁護士のみに認められた業務でしたが、特例として「債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)」で許可を受けた民間企業の参入が可能になりました。業務として、債権者(金融機関等)から特定の金銭債権を買い取り、回収の委託を受けて金銭債権の回収を行っています。

自己破産
自己破産とは、裁判所に破産申立書を申請し免責許可をもらうことで、自分の財産を失う代わりに、すべての債務が免除されることです。破産宣告以後、新たに得た財産は債務の弁済に充当する必要がないため、当人の経済的な更生を図るために作られた制度です。
→関連【破産相談SOSについて】

信用情報機関
信用情報とは、個人の年収や勤務先等の属性、ローン支払い情報のことを指し、信用情報機関とはその信用情報を管理・提供する機関のことをいいます。代表的な信用情報機関は、以下の3社となっています。

  • 全国銀行個人信用情報センター(全銀協)
  • 株式会社シー・アイ・シー(CIC)
  • 日本信用情報機関(JICC)

専任媒介
専任媒介契約とは、不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼する時に結ぶ契約のひとつです。依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁じる形式のものですが、依頼者は自ら見つけた相手とも契約することができます。有効期間は3か月以内で、依頼者への報告義務は2週間に1回以上となっています。

専属専任媒介
専属専任媒介契約とは、不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼する時に結ぶ契約のひとつです。
依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁じるほか、依頼者は自分で見つけた相手とは契約をすることができません。有効期間は専任媒介同様に3か月以内で、依頼者への報告義務は1週間に1回以上となっています。

【た行】

代位弁済(代弁)
住宅ローンを滞納してしまうと、債権者は債務者にローン残金の一括返済を請求します。債務者がそれに応じなかった場合、保証会社が債務者に代わって債権者にローンの残額を一括で返済します。これが代位弁済です。
保証会社が代位弁済すると、窓口が金融機関から保証会社に移り、保証会社が債務者に対して、住宅ローンの残額を一括で返済するよう請求します。この状態になると、①ローンの残額を一括で返済する ②任意売却 ③競売 いずれかの方法から選択することになります。

遅延損害金
遅延損害金とは、期日までに支払わなかった場合のペナルティとして請求される金額です。金銭賃借契約を結ぶ際には、契約項目に返済期日が必ず記載されています。この返済期日の約束を守らなかった場合、罰金として遅延損害金を支払わなければなりません。

抵当権
抵当権とは、債権者が債権の回収を確保するために、債務者等が所有する不動産に設定する担保権のことです。金融機関としては、債務者が返済できなくなった時のための保証が抵当権にあたります。住宅ローンを組んだ際は、購入した家に対して抵当権が設定されます。

抵当権の実行
抵当権の実行とは、債務者が返済を滞納した時に、抵当権を設定した不動産を競売等で売却し、代金から優先的に債権を回収することです。抵当権が実行され、売却代金が債権額に満たなかった場合でも、債務は残りますが、抵当権自体は抹消されます。

抵当権抹消
抵当権抹消とは、登記簿謄本に記載されている抵当権を消すことです。住宅ローン等の返済が終わると、金融機関から抵当権の解除に必要な書類が送付されます。通常、抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

登記簿謄本
登記簿とは、土地・建物について、その権利関係を法的にはっきりさせるために作られた台帳のことです。物件所在地の所轄法務局に行けば誰でも閲覧が可能です。

督促状・督促書
督促状とは、納付期限後20日以内に納付が確認できない場合に対して送付される書面です。催告書は支払いを促すものであるのに対し、督促状は法律に基づいた義務的行為で出されるものです。
→関連【催告書】

【な行】

任意売却
任意売却とは、住宅ローンが払えなくなったときや現在の住宅価格より住宅ローンの残債の方が上回っているときに、住宅ローンを利用している銀行(金融機関・保証会社・サービサー等)の承諾を得て、住宅を売却する方法です。競売とは異なり、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いため、引っ越し費用が捻出できる等メリットが多くあります。任意売却後に残った債務については、生活に支障がないような返済金額で債権者と相談することが可能です。
→関連【任意売却について】

【は行】

売却基準価額
売却基準価格とは、競売で不動産を購入する場合に目安とする金額です。執行裁判所が評価書の評価をもとに決定します。売却基準価額は、通常、市場価格の4~5割と言われており、競売はこの売却基準価額の8掛けした金額が買受可能価額となります。しかし、人気エリアの物件などは売却基準価額以上の金額で落札されることもあります。

配分案、配分表
債務者及びすべての債権者に売却代金の配分を明示するもので、配分案には①債務者名 ②物件所在地 ③売買契約金額 ④各控除費用金額 ⑤各債権者の社名(氏名)⑥各債権者の債権額 ⑧各債権者への配分金額 等を記載するのが一般的です。

ハンコ代
ハンコ代とは、売却代金による配当が見込めない後順位の抵当権者に対して、抵当権抹消に納得していただく際に支払う費用のことを指します。住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)は、後順位抵当権抹消費用(ハンコ代)の上限を30万円としています。

保証料
保証料とは、住宅ローンの借り入れ時に、保証会社の保証を得るために支払う料金のことです。万が一、住宅ローンの返済ができなくなった時に、債務者に代わって保証会社に住宅ローンの肩代わりをしてもらうために支払うお金のことです。保証料は借り入れ金額と返済期間によって異なります。

【ま行】

無剰余
無剰余とは、不動産に実際の価値以上の金額の抵当権が設定されており、それ以上の抵当権をつけても意味のない状態を指します。この状態になると、抵当権者以外の債務者は競売を申し立てることはできません。

無担保債権
無担保債権とは、不動産の担保等が無い債権の事です。
任意売却の際には、住宅ローンが完済しないままの不動産取引となるため、無担保債権が生じます。無担保だからといって、督促等を無視していると、給料が差し押さえられる可能性もありますので、任意売却後も注意が必要です。

【ら行】

リースバック
リースバックとは自宅を第三者に一旦売却し、売却先に賃料を支払いながら住み続ける方法です。

親子間売買
親子・親族に購入してもらい、自分で住み続ける方法のことです。任意売却をするうえで親子間売買の住宅ローンを取り扱う金融機関が殆んどなく、親子間売買には高いスキルが必要となります。
→関連【親子間売買】

セールス・アンド・リースバック
信頼できる個人投資家や投資会社などに、一旦自宅や事務所を買い取ってもらいその家主と賃貸借契約を結び、賃料を納めながら利用し続けるというものです。誰にも事情を知られることなく、今まで通り住み続けることができ、まとまった資金ができれば再び買い戻すことも可能です。

オーナーチェンジ
投資目的の第三者へ売却し当該物件を賃貸住宅として借り受け住み続けていただきます。
→関連【そのまま住み続けるリースバックのご案内】

リスケジュールリング
リスケジューリングとは、金融機関と話し合いをして、返済スケジュールを見直してもらうことです。 リスケジューリングの方法、①返済期間の延長 ②一定期間、金利のみの支払い 等、様々です。結果、月々の返済額を大幅に減額することができるため、債務者の負担が軽くなります。ただし、②一定期間金利のみ支払う方法の場合、一定期間を過ぎると月々の返済額がリスケジューリング前よりも高くなるため注意が必要です。また、リスケジューリングはあくまでも一時的な対処に過ぎず、住宅ローンそのものが減額されるわけではありません。返済が難しい場合には、根本的な見直しが必要になります。

連帯債務者
ローンの借入をした本人とともに一つの債務を連帯して負担する人のことです。それぞれ独立して返済する義務があります。権者は、債務者、連帯債務者のどちらに対しても自由に弁済の請求ができますが、一方の債務者がすべて弁済すれば他方の債務者の債務が消滅します。夫婦などが収入合算をして住宅ローンを借りる場合、収入合算者を連帯債務者とするケースと、連帯保証人とするケースがあります。

連帯保証人
ローンの借入をした本人と連帯して債務を保証する人のことです。あくまで債務を保証する立場であるため、債務者が返済をしない時に、債権者は連帯保証人に対して返済するよう要求ができます。

【わ行】

和解調書
和解調書とは裁判上の和解がなされた場合に和解内容を記載した調書のことです。和解調書は、判決と同じ効力を持ち、和解内容を守らない場合は直ちに罰せられることになります。和解内容を履行しない場合、強制執行の対象となります。