任意売却によくある質問にお答えします

任意売却はあまり馴染みのない事のため、よくお問い合わせをいただく質問内容のQ&Aコーナーを設けました。

Q住宅ローンを滞納しましたが、どうなりますか？

A住宅ローンを滞納すると、金融機関等の債権者から電話や書面での督促があります。滞納が6ヶ月以上になると期限の利益の喪失となり一括返済を求められます。

Q現在3ヶ月以上滞納していますが、返済期間の延長は可能ですか？

A一般的には、滞納している方の返済期間の延長はできません。また、他の銀行での借換も厳しいと思われます。

Q期限の利益の喪失とはなんですか？

Aあらかじめ約束した期限ごとに約束の金額ずつを返済すれば、残りの借入金はまだ返さなくてもよいという消費者の利益、これが「期限の利益」です。住宅ローンの延滞が続くことによって契約違反となりこの利益を失うことになります。これを「期限の利益の喪失」といいます。

Q代位弁済とはなんですか？

A金融機関から住宅ローンを借りるとき、たいていは保証会社との間で「保証委託契約」を結んでいます。債務者が住宅ローンの返済を滞った場合、保証会社が債務者に代わって、金融機関へ残った債務を一括して弁済することを代位弁済といいます。

Q自己破産とはなんですか？

A自己破産とは、借金を返せなくなった人が財産（生活する上で最低限必要なものは除く）を全て借金の返済にあて、裁判所に「破産申請書」を提出して「免責許可」というものをもらい残った借金は免除してもらう制度です。

Q自己破産をしたらどうなりますか？

A自己破産は、破産を自ら進んで申し立てることです。破産というのは、一言でいうと資産と負債を「清算」する手続です。破産した場合、自身が持っている資産は、一定の範囲のものを除いて手放さなければならず裁判所から選ばれた破産管財人という人によってお金に換られ、債権者に公平に配られてしまうことになります。破産が決定しただけでは借金を帳消したことにはならないので免責の申立をして、「免責決定」を受ける必要があります。
自己破産による制限
・本籍地の市町村役場にある、破産者名簿に記載されます。（但し免責になれば抹消されます）
・市区町村発行の身分証明書に破産である事を記載されます。
・官報に掲載されます（一般の人はほとんど見ることはありません）
・個人信用情報機関に登録されてローンやクレジットカードの発行が5〜10年間困難となります。

Q連帯保証人と連帯債務者の違いとはなんですか？

A連帯保証人とは、債務者（ローンの名義人）の返済能力の有無にかかわらず返済義務があり、債務者がローンの返済が滞った時など、債権者は連帯保証人への返済の請求が可能です。
連帯債務者とは、住宅ローンを借りる際に主債務者と収入合算をして、一緒に借り入れをしていますので、共に返済をする義務があります。

Q所有者が行方不明ですが、任意売却はできますか？

A所有者が行方不明の場合、そのままではできません。裁判所へ不在者財産管理人の選人の申し立てを行う必要があります。このような法的手続を行い、契約行為の出来る人をたてて売却することは可能です。

Q任意売却をしたら、住宅ローンは払わなくていいですか？

A任意売却を行っても完済できなければ住宅ローンは残り返済をしなければなりません。但し、競売で売却するより任意売却の方が高く売却できる可能性があり、その結果住宅ローンの残債務を減らせるということはあります。

Q税金の滞納がありますがどうしたらいいですか？

A固定資産税、住民税等税金の滞納がある場合役所へ分割納付の相談に行くことをお勧めします。放置しておくと、不動産が差し押えられ、任意売却に支障を来す場合があります。

Q競売用決定通知書が来ていますが、任意売却はできますか？

A競売の手続には約4ヶ月〜6ヶ月の期間を要します。その間に債権者の任意売却の承諾を取り付け競売の開札前日までであれば競売の取り下げも可能です。時間に限りがありますので、早目の相談をお勧めします

Q任意売却ができない場合とは？

A不動産の共有名義や家族の協力が得られない場合（売却活動時の室内の内覧や引越に非協力的）や、債権者の承諾が得られない場合（抵当権の抹消や税金の滞納額が多額で差押の解除ができない）など。任意売却ができない場合は、競売に移行します。

Q任意売却活動を行っている間のローン返済はどうしたらよいのか？

A任意売却後に残った債務を分割で返済を続けるか。または破産手続きを行うかによって異なります。任意売却後の残債務を分割して完済を目指すのであれば一般的には6回以上滞納しないように返済した方がいいでしょう。期限の利益喪失をされると遅延損害金が14.5％位に上がり残債務額が膨らみます。分割返済をしても結果的に完済が無理だと判断した場合は、破産手続を選択し返済を止めて引越代として準備した方がいいでしょう。

Q任意売却をするとブラックリストに載ってしまいますか？

A任意売却をするとブラックリストに載るわけではありません住宅ローンの返済を滞納することによってブラックリストに載るのです。
※金融機関から借入した情報は、個人信用情報登録機関に登録されます。その借入に延滞や破産などが生じた場合、事故情報として記録され、これを通称「ブラックリスト」と呼ばれています。